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« L’ISF est mort, vive l’IFI ! »

« L’ISF est mort, vive l’IFI ! »

Publié le : 08/03/2018 08 mars mars 2018

L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé par un impôt sur la fortune immobilière (IFI) pesant, à compter du 1er janvier 2018, uniquement sur les actifs immobiliers.

Tout d’abord, notons que l’IFI reprend une grande partie des règles de l’ISF, à savoir notamment :
  • La définition des redevables (personnes mariées, pacsées, concubins notoires et les enfants mineurs) ;
  • Le seuil d’assujettissement (1.300.000 €) ;
  • Le barème (de 0 % jusqu’à 800.000 €, de 0,5 % entre 800.001 € et 1.300.000 €, de 0,7 % entre 1.300.001 € et 2.570.000 €, de 1 % entre 2.570.001 € et 5.000.000 €, de 1,25 % entre 5.000.001 € et 10.000.000 € et de 1,5 % au-delà) ;
  • Le dispositif du plafonnement de l’imposition.
La principale différence réside dans la définition de l’« assiette » de la taxe, c’est-à-dire dans la détermination des biens imposables.

I/ La restriction de l’assiette aux biens immobiliers

Sont soumis à l’IFI :

1/ Les immeubles (et droits immobiliers) détenus directement par le contribuable

Le principe : les immeubles sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour la valeur en pleine propriété (PP).
Plusieurs exceptions : usufruitier et nu-propriétaire sont imposés séparément sur la valeur de leur droit (selon le barème de l’article 669 du CGI) dans plusieurs situations.
Exemple : en cas de succession, si le conjoint survivant choisit :
L’usufruit conventionnel (art. 1094-1 du Code civil) : application du principe ;
L’usufruit légal (art. 757 du Code civil) : application de l’exception.
Il conviendra donc d’être attentif au choix à privilégier pour le conjoint survivant au moment de la succession.

2/ Les immeubles pris en crédit-bail sont compris dans le patrimoine du crédit-preneur (alors qu’il n’en est pas propriétaire !)

3/ Les immeubles détenus indirectement par le contribuable (à travers des sociétés)

Le principe : les titres d’une société détenue par un contribuable (directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs autres sociétés) ne sont imposables à l’IFI que pour une fraction de leur valeur vénale (VV).

Le ratio est le suivant :

VV réelle des immeubles imposables détenus (directement ou indirectement) par la société
____________________________
VV réelle de l’ensemble de l’actif de la société


En cas de chaîne de participations, il convient donc de rechercher le ratio immobilier applicable à chaque niveau de la chaîne (société, filiale, sous-filiale, etc.) en commençant par le niveau le plus bas.

Mode de calcul : Ne sont toutefois pas retenus au numérateur ci-dessus (et donc non imposables) :
  • Les immeubles affectés par une société à sa propre exploitation opérationnelle (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) ;
  • Les immeubles affectés par une société opérationnelle à l’activité opérationnelle d’une autre société du groupe (dans des conditions strictes à surveiller).

Exemple : les immeubles détenus par une société holding passive à l’activité opérationnelle de ses filiales sont taxables.
  • Les immeubles affectés à l’activité professionnelle du redevable (dans des conditions quasi-identiques au régime des biens professionnels applicable en matière d’ISF).

Par exception : les titres d’une société opérationnelle dont le redevable détient moins de 10 % du capital ou des droits de vote échappent à l’IFI (sauf si le redevable se réserve la jouissance de l’immeuble que détient cette société).

4/ Les bois et forêts (ou les parts de GF), ainsi que les biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible (ou les parts de GFA) continuent de bénéficier d’exonérations partielles dans les mêmes conditions que l’ISF.

II/ La complexification des règles d’évaluation

La valeur à déclarer est la valeur vénale au 1er janvier de chaque année.

L’abattement de 30 % applicable sur la résidence principale est maintenu.

Par ailleurs, le législateur a mis en place des clauses anti-abus visant à ne pas tenir compte de certaines dettes pour la détermination de la valeur vénale des titres de sociétés.

Exemple : ne sont pas prises en compte les dettes contractées (sauf à justifier que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal) pour l’acquisition d’un immeuble imposable à un redevable qui contrôle la société.

III/ La redéfinition des dettes déductibles

Les dettes déductibles de l’assiette de l’ISF (si elles ne sont pas exclues par des clauses anti-abus similaires à celles susmentionnées pour la détermination de la VV des titres de sociétés) sont désormais celles afférentes :
  • Aux dépenses d'acquisition des biens ou droits immobiliers imposables ;
  • Aux dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
  • Aux impositions dues à raison des propriétés immobilières (taxe foncière mais pas la taxe d’habitation) ;
  • Aux dépenses d'acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs immobiliers imposables.
Traitement des prêts « in fine »

Les prêts avec remboursement « in fine » contractés pour l'acquisition d'un immeuble ne sont que partiellement déductibles. Les annuités théoriques sont déterminées en divisant le montant de l'emprunt par le nombre d'années total de l'emprunt. Seule la somme des annuités correspondant au nombre d'années restant à courir jusqu'au terme prévu est déductible.

ATTENTION: Il existe un plafond de déduction des dettes pour les « gros patrimoines immobiliers » (+ de 5M€ de patrimoine brut taxable et des dettes supérieures à 60 % de cette valeur).

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